「建売住宅」の重説・契約書

最近、「建売住宅」の重説・契約書の作成代行の依頼が急増しています

建売住宅の重説・契約書

仲介業者様にとって、建売住宅の仲介は売主・買主双方から仲介手数料をもらえる嬉しい取引になります。
でも、売主(建売業者様)から「仲介手数料を支払うんだから重説と契約書は仲介業者で作成してね」と言われてしまいますよね…

それで、当事務所に重説と契約書の作成依頼をいただくパターンがほとんどです

法務局調査・役所調査・現地調査は
当事務所で行えるのですが…

建売住宅の重説・契約書を作成するにあたり
特徴として
売主(建売業者様)からの資料提供
必要になります

 

どんな資料が必要なのかを「一覧」にしました
下記ご確認ください

建売住宅の重説・契約書

① 売買代金の内訳
・土地価格
・建物価格
・建物消費税
➡ 金額の内訳は売主(建売業者様)にしか決められません

② 確認済証(一式) 検査済証
➡ 建物は未登記状態なので、確認済証の内容を契約書・重説に記載する形になります

③ 表示登記費用
➡ 建物は未登記状態で買主名で表示登記するケースが多いです。買主が負担する表示登記費用の金額を重説に明記する必要があります

④ 売買代金以外に別途負担になるもの(水道加入金他)
➡ これはケースバイケースです。売買代金以外に買主が負担するのであれば、重説に明記する必要があります

⑤ 住宅性能評価を行っているか否か
・設計住宅性能評価書(有・無)
・建設住宅性能評価書(有・無)
➡ 最近、住宅性能評価を行っている建売業者様は減っているように感じていますが、行っている場合には重説に明記する必要があります

⑥ 宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置
住宅販売瑕疵担保責任保険契約
住宅販売瑕疵担保保証金の供託
➡ 仲介業者様にはあまり馴染みがないかもしれませんが、建売業者様が建売住宅を分譲するためには「保険に入る」または「供託する(開業時の供託金とは別物です)」が必要になります。建売業者様に「保険ですか?供託ですか?」と聞きけばすぐに分かると思います。保険の場合には、具体的な内容も「重説・契約書」に明記する必要があります。

以下明記例になります
措置の概要
【 住宅瑕疵担保責任保険(JIOわが家の保険) 】
■ 保険を行う機関の名称又は商号
➡ 株式会社日本住宅保証検査機構
■ 保険期間
➡ 原則として、本物件引渡し後10年間
■ 保険金額限度額又は保証債務の範囲
➡ 2000万円(免責金額10万円の自己負担があります)
■ 保険の対象となる建物の瑕疵の範囲
➡ 住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令第5条第1項および第2項に規定する「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」で、構造耐力性能または防水性能における瑕疵

⑦ 土地仕入時の重説
➡ こちらが言わなくてもご用意いただいている場合も多いですが、やはりあると大変助かります。納品のスピード感も違ってきます

⑧ 確定測量図
➡ あればで結構です。土地仕入れ時に作成していることが多いです

⑨ 建物図面一式
・配置図
・各階平面図
・立面図 他
➡ 建築確認の図面一式いただけると大変助かります

上記①~⑨が建売住宅の重説・契約書で特に必要になる書類になります
面倒くさいようであれば、とりあえず売主(建売業者様)から送信されてきた資料を当事務所にメール送信していただき、当方でチェックして、不足分を売主(建売業者様)に追加請求していただく形でも結構です


以下は建売に限りませんがヒアリングが必要な内容です

⑩ 買主名

⑪ 建売業者様・仲介業者様の免許番号等
・宅建業者の免許番号等
・宅建士の登録番号・氏名
・供託の内容(ハトかウサギか)

⑫ 契約条件
・契約日
・決済日
・手付金の額
・残代金の額

・違約金の額(売買代金の●%)

⑬ 買主のローンの内容
・金融機関
・借入金額(諸費用も含んでいるのであればその旨)
・金利
・借入期間
・保証料
・ローン事務手数料
・融資未承認の場合の契約解除期限(ローン特約期日)
・融資書類提出日と融資承認予定日

※「アフターサービス基準」「告知書(物件状況報告書)」「付帯設備表」については、売主(建売業者様)にご用意いただいてください。

※ あとは当方が「法務局」「役所」で資料を収集すれば、あとは「重説・契約書」に内容を打ち込むだけになります。

スピード感を要求される仲介業者様もいらっしゃいますが、ご期待に添えるかどうかは仲介業者様が建売業者様に以上の内容のヒアリングと資料収集ができているかどうかにかかっているということだけは申し添えておきたいと思います

 

費用は、10万円(消費税別)+実費(調査実費と交通費)になります

重説のみ必要(契約書は建売業者様が作成)である場合は
7万円(消費税別)+実費(調査実費と交通費)でお受けします

対応エリアは「神奈川県」「東京都」が主で
他エリアは要相談で対応しています

支払方法は
①着手金:5万5000円(振込)の着金確認後の着手
②残金+実費:納品後1週間以内の振込み
でお願いしています

私は元々ハウスメーカー系の不動産会社に在籍していたこともあり、建売住宅の重説・契約書の作成は得意としています。是非、ご活用ください!

 

不動産契約業務コンサルタント

齋藤武晴

不動産総合行政書士事務所
代表 齋藤武晴
電話 0466(47)7364